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【实用】房子过户,继承、赠与、买卖三种方式哪种最划算?
发布时间: 2018-05-04 09:43:58 作者:本站编辑   浏览次数:

摘要: 导读:为避免家庭房产纠纷应该选择正确的房屋过户方式和父母将房屋过户给子女,继承、赠与、买卖三种方式不同的操作流程。但是...

导读:为避免家庭房产纠纷应该选择正确的房屋过户方式和父母将房屋过户给子女,继承、赠与、买卖三种方式不同的操作流程。但是究竟哪一种方式最划算,具体收费又是怎样子呢?

继承过户:只需缴纳公证费

继承过户目前缴交的主要是公证费,根据2013年《国家发展改革委 财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》,公证费不超过继承房屋价值的1.2%。除此之外,继承过户通常不需要缴纳其他税费。

赠与过户:只缴纳契税、印花税

一般来说,个人无偿赠与他人房产在地税涉及到的税种有:营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税以及印花税。但是父母把房屋赠与子女只需缴纳契税、印花税。具体如下:

(一)营业税

根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)第二条规定:“个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:……(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;”因此,父母无偿赠与给子女的普通住房暂免征收营业税,那么相应的城建税、教育费附加、地方教育费附加也暂免。

(二)个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)文件第一条规定:“以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方均不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;”因此,取得的父母无偿赠与子女的普通住房,双方均不需要缴纳个人所得税。

(三)土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条:“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此,个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的,免征土地增值税。

(四)印花税

根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定:“单位和个人产权的买赠与所产的书据为产权转移书据,应按万分之五的税率于书立时贴花。”因此,您需要按照万分之五的税率缴纳印花税,其计税依据根据营业税的营业额确定。

(五)契税

契税为赠与房屋价值的3%,需要缴纳。

 

买卖过户:此“卖”非彼“卖”

父母把房子“卖”给孩子,乍一听似乎“不合情理”,但选择买卖过户的方式其实更为保险。虽然名义是“卖”,但无需房款,所需费用主要为各种税费。在2016新政上路后,在契税部分所需交的费用远低于赠与,并且对于再次出售的影响较小,因此买卖过户成为人们的重要选择。

根据2016年2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部等三部门联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定,房屋买卖过户所需税费如下:

一、契税

1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

二、营业税
个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

三、个人所得税
自2010年10月1日起,对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税,核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

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以上总总可见,父母把房子过户给子女采用买卖方式过户需要根据房屋面积大小、购房已满年限及是否家庭唯一生活住房等标准综合考量。因此如果父母或长辈要将房子留给下一代,可以根据具体家庭情况进行利弊分析,选择最适合的。

 

场景演示:继承、赠与、买卖哪种方式最划算?

李大爷手头有一套100平米的房子,评估价约100万元,是李大爷名下唯一住房且房产证早已过5年。

继承:继承过户目前缴交的主要是公证费,公证费不超过继承房屋价值的1.2%

费用:100万*1.2%=12000元

 

赠与:只需缴纳契税、印花税

费用:100万*3%+百分之五的印花税=30000元+百分之五的印花税

 

买卖:只需缴纳契税

费用:100万*1.5%=15000元

根据案例,单纯从费用来看,继承过户的费用最低,赠与最高。但是现实生活中,究竟选择哪一种方式最适合家庭成员之间的房屋过户,需要视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。