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二手房买卖合同纠纷
发布时间: 2016-10-08 15:29:31 作者:本站编辑  浏览次数:

摘要: 现实生活中,考虑到房价、地段、小区成熟度等因素,二手房成为许多购房者的优先选择。但由于二手房交易手续相对复杂,加上房地...

二手房买卖合同纠纷

小编按:现实生活中,考虑到房价、地段、小区成熟度等因素,二手房成为许多购房者的优先选择。但由于二手房交易手续相对复杂,加上房地产中介机构的不规范操作以及当事人的法律风险意识不足,常常引发合同纠纷。本期,我们就来聊聊二手房买卖合同纠纷及预防。

近几年,因为市场的刚性需求和投资者的进入,二手房交易市场一直较为活跃,但由此所引发的二手房买卖合同纠纷也日益增多。面对复杂多样的二手房买卖合同纠纷,我们或许也曾有过这些疑问:未取得产权证的商品房是否能够转让?房屋买卖合同中的定金罚则如何适用?未经共有人同意的房屋转让是否有效?二手房买卖中的“阴阳合同”效力如何?下面,就让我们通过四个案例,对上述问题作出解答。

案例1:2010年,李先生看中某楼盘一套房子,在与开发商签订了房屋买卖合同后李先生交纳了全部的购房款,但由于开发商的原因,李先生迟迟未取得产权证。眼看着房价上涨,李先生决定将该房产进行出售,经房产中介介绍,李先生欲向吴先生转让该房产,现双方共同向公证处咨询,能否就将要签订的房屋买卖协议办理公证?

公证解读:

现行立法并未禁止当事人在取得所有权权属登记之前签订房屋买卖合同,此类合同的效力应遵循合同效力的一般规定,即只要订立合同是双方真实的意思表示,在不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下,通常认定合同有效。根据《合同法》、《物权法》等相关法律规定,未取得房产证的房屋可以订立合同进行买卖,但是不能办理过户转让。如果出卖人在客观上不能取得房屋产权的,买受人可以要求出卖人对损失进行赔偿。因此案例1中,公证处可以就李先生和吴先生所欲签订的房屋买卖协议办理公证,但是吴先生却尚不能取得该房屋的所有权。也就是说合同公证解决的是双方签署协议的真实性、合法性问题,但无法保障物权的实现,不能防止李先生另行处分房屋。如果双方对协议的履行发生争议,应当根据协议中关于违约责任的规定进行处理。公证员在办理该公证的时候,应当特别注意风险的提示、合同条款的设计、权利义务的告知等问题。

案例2:去年年底,何小姐与王先生签订了《房屋买卖合同》,约定王先生将其所有的一套房产转让给何小姐,房屋成交价格为230万人民币。合同中还约定了购房定金共计人民币10万元,何小姐在签订合同当日支付6万元,签订合同后七日内,补交定金人民币4万元,以按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款,合同还对违约责任和合同解除等进行了约定。合同签订并办理公证手续后,何小姐按照合同约定交付了定金并履行了约定的其他义务。但王先生一直未按照合同约定履行过户义务。今年年初,由于房价快速增长,王先生又将该房屋转让并过户给第三人,给何小姐造成了重大的经济损失。何小姐遂将王先生告上法庭,要求解除合同、返还已支付的购房款、支付违约金、双倍返还定金。请问何小姐的请求是否于法有据?

公证解读:

定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前,为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》和《担保法》及其司法解释都对定金问题做出了规定,实践中,为保障合同履行,当事人也往往会在买卖合同中订立定金罚则。在案例2,王先生未按照合同约定履行过户义务,已经构成违约,但由于何小姐所欲购买的房产已由王先生转卖他人,继续履行合同已无可能,因此,何小姐可以请求解除合同、返还已支付的购房款。但关于支付违约金和双倍返还定金的请求,根据《合同法》第116条的规定,只能择一。因此,何小姐可以选择一种对其最有利的责任形式,而不能两者同时选择适用。

案例3:2012年,张先生与雷某签订了房屋买卖协议,约定雷某将登记于其名下的一套房屋转让给张先生,房屋交易价格为120万元,张先生于协议签订当日付给雷某100万元,剩余20万元在雷某配合张先生办完产权手续的当天给付。双方还同时约定了违约条款。合同签订当天,张先生按约定付给雷某100万元并入住房屋,但雷某一直未按协议约定办理产权变更登记。后来,雷某的妻子赵某找到张先生,称其与雷某系夫妻关系,张先生所居住的房屋系他们夫妻共同购买,只是登记在雷某名下,雷某在卖房时未与其商议,擅自处分房产,该买卖协议无效,要求张先生搬离房屋。但张先生说,雷某在与其交易时称自己未婚并提供了未婚证明,产权证所记载的所有权人为雷某,共有情况为单独所有,因此买卖合同是有效的,且自己已经给付了大部分的购房款,雷某也将房屋交付其居住和使用。双方协商无果,遂闹上法庭。

公证解读:

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定及物权公示原则,在买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人,有权处分房地产的情况下,即使夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋的,合同当事人或其他共有人也不能以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或处分权为由主张房屋买卖合同无效。然而,合同有效不一定能够引起物权发生变动。案例3中,虽然可认定房屋买卖协议有效,但由于房屋系雷某与赵某的夫妻共同财产。张先生要求雷某依据合同约定协助办理房屋的过户手续,仍需征得共有人赵某的同意和配合,而赵某如果不愿意配合的,张先生只能主张解除合同及损害赔偿责任。其实,当初张先生如果在签订合同时选择办理公证,这样的风险完全可以避免,因为公证处将对雷某对该房产是否具有完全的处分权进行调查。

案例4:不久前,刘先生将名下的一套房产通过中介挂牌出售,挂牌价260万元。不到一个星期,中介就联系好了买家。办理过户手续前,中介提出建议,不走二手房资金监管程序,在合同中把交易价改成20000元/平方米左右,房款200万元,剩下的60万元房款完成过户时由买家支付给刘先生,这样能省下好几万的税费。为了打消刘先生的顾虑,买家也提出,“避税”房款可以先付给刘先生35万元,完成过户后再付剩下的25万元,刘先生予以同意。双方遂到公证处办理了房屋买卖合同公证,刘先生也协助办理了房屋过户的相关手续。但没想到过户手续完成后,买家却以“剩余房款为35万元而不是60万元”为由拒绝支付当初口头约定的25万元余款,双方遂发生纠纷。

公证解读:

二手房买卖中,买卖双方有时为了规避法律或谋取利益(尤其是为了少交税费)的目的而选择签订两份内容不一致的“阴阳合同”。对于当事人为了规避国家税收监管而在房屋买卖合同中(包括双方已签字的网签合同)故意隐瞒真实交易价格,则该价格条款无效,但不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由主张合同全部无效的,法院将不予支持。案例4中,刘先生与买家在“阳合同”中关于房屋价款的约定系属于以合法手段掩盖避税的非法目的、造成国家的房地产交易税收减少,同时,由于该交易价款不体现双方的真实意思表示,因此将被认定为无效。双方应当按照实际交易价格履行。

法律链接:

《合同法》第52条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第56条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

《合同法》第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《合同法》第115条规定:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《合同法》第116条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

《担保法》第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《担保法》第90条规定:定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

《担保法》第91条规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

《物权法》第97条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益:对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定:因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

公证提醒:

1、对于未取得产权证情况下的房屋转让,买受人应当特别予以注意,因为即使其与出卖人所签订的房屋买卖合同被认定为有效,也不能防止出卖人另行处分(如出售、抵押、出租等)房产以及出现其他阻碍合同履行的情形(如法院查封)。

2、“定金”与“订金”不同,前者具有担保性质,适用定金罚则,而后者没有担保性质,也不适用定金罚则。买受人在与出卖人订立房屋买卖合同过程中,应当特别注意合同使用的字眼是“定金”还是“订金”,为了确保合同的履行,双方应在不高于主合同标的额的20%的范围内约定和支付定金,并在合同中明确所付款项为“定金”,如果付定金的一方违约,无权要求返还定金,另一方违约的,则应双倍返还定金。

3、在进行不动产交易时,买受人应当对不动产合法权利人进行全面审查,除了要查明预购房屋的产权证书与出卖人的身份是否相符之外,还应当注意是否存在其他共有人。如确认所购买的房屋属于共有房屋,应要求其他共有人均签字确认同意转让房屋,以维护自己的合法权益。

4、签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定,按照市场交易规则进行,否则诸如签订“阴阳合同”之类的行为,不仅会导致有关行为无效,还会承担相应风险(如对于买受人而言,其今后再将房屋出售,需要承担高额个人所得税等税费;对于出卖人而言,买受人可能恶意要求以备案价格进行交易),同时对于买卖双方来说,都可能面临行政处罚和刑事追究。

5、二手房屋买卖合同的纠纷的起因源于合同,一些纠纷可以通过合同约定的严谨性、完善性来避免,对于这一方面,建议双方当事人可以向公证处寻求帮助,由专业的公证人员根据双方的具体情况代为草拟买卖合同、对房屋权属状况等问题进行调查,并办理合同公证,以避免今后纠纷的产生以及举证上的麻烦。此外,双方也可以通过办理提存公证的方式打消双方在交易过程中的不信任,解决先付款还是先过户的困扰。